최근 금리가 지속적으로 인상되었고, 그에대한 상승폭은 현재 어느정도 줄어든 것으로 보인다.
대신, 현재는 고금리 상태로 현상유지 중 이라고 할 수 있겠다.
자본과 대출을 통하여 부동산에 투자하여 임대소득과 차익거래를 통한 수입을 주주들에게 배당하는 리츠에게 나쁜 소식이 아닐 수 없다.
최근 조선일보에서 발행한 기사에서도 해당 사실이 잘 나타나 있다.
해당 기사를 확인해보면, 3월 상장을 준비하고 있는 한화리츠의 경우에는 가중평균한 대출 조달 금리가 5.57 % 라고한다.
이러한 소식은, 현재 리파이낸싱을 앞두고 있는 리츠들의 경우에도 조달 금리가 높아질 수 밖에 없는것을 보여주고 있다.
이와 관련하여 신한알파리츠의 부채 리파이낸싱이 고금리로 진행 될 경우 얼마나 상황이 나빠질 수 있을지 계산해보고자 한다.
먼저 2023년 신한알파리츠의 상환 필요한 부채 규모는 3,550억 규모이다.
해당 부채들은 2.5-2.9 % 로 낮은 금리로 조달이 이뤄져 있다.
| 당기말 &전기말 장기차입금 내역 (단위: 천원), Source: 신한알파리츠 사업보고서 | ||||||
| 구분 | 차입처 | 최장만기일 | 이자율(%) | 당기말 | 전기말 | |
| 대일빌딩 담보대출(선순위) |
수산업협동조합중앙회 | 2023-03-04 | 2.9 |
₩ 23,500,000 | ₩ 23,500,000 | |
| 농협생명보험㈜ | ₩ 20,000,000 | ₩ 20,000,000 | ||||
| 신한L타워 담보대출(선순위) |
신한라이프생명보험㈜ | 2023-09-24 | 2.5 |
₩ 56,500,000 | ₩ 56,500,000 | |
| 한화생명보험㈜ | ₩ 50,000,000 | ₩ 50,000,000 | ||||
| 농협생명보험㈜ | ₩ 40,000,000 | ₩ 40,000,000 | ||||
| 트윈시티 남산 담보대출(선순위) |
동양생명보험㈜ | 2023-08-26 | 2.6 |
₩ 100,000,000 | ₩ 100,000,000 | 합계 |
| 신한라이프생명보험㈜ | ₩ 65,000,000 | ₩ 65,000,000 | ₩ 355,000,000 | |||
23년에 만기가 다가오는 부채는 총 차입금 1조3억 가운데 28% 로 적은 비중은 아니다.
이와같은 3,500억 규모의 부채의 금리가 5.5% 로 높은 금리로 증가하였을 때 추가되는 연 이자비용은 115억 정도이고, 6개월로 나누면 57.5억이다.
(계산하게 쉽게 해당 부채가 동일하게 5.5% 로 증가하는것으로 계산했지만, 더 잘 리파이낸싱 할 수 있으면 좋을것이다.)
신한알파리츠에서 6개월마다 정산을 진행할 때의 당기순이익을 확인해보면 40억 후반대로 당기순이익이 발생하고 있는것을 감안해보면, 증가되는 이자비용 57.5억은 결코 적지않은 금액이다.
만약 영업수익이 전기와 동일하다고 가정하고 이자비용 57.5억만 증가하게 될 경우에는 당기 집행 된 배당금액 160억 수준이 100억대로 감소하게 될 수 있다.
100억대로 감소하게 될 경우에는 주당 배당금이 135원 정도로 계산되는데, 해당 배당금으로 1년 시가배당률을 계산해보면, 6750원 주가 기준으로 4% 수준이다.
그나마 다행이라는것은, 나쁘게 계산하였을 때 4% 수준인 것이니, 임대료 상승분을 반영하고, 아직 6개월 이상 남은 대출들도 포함하여 계산한것이기에 나쁘지 않은 숫자라고 생각한다.
또한 이와같은 고금리시기가 지나간다면, 다시 낮은금리로 자금을 조달할 수 있기에 상황은 더욱 낮아질 여력이 존재한다.
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